Gemäß § 311b BGB bedarf ein Kaufvertrag über Grundbesitz der notariellen Beurkundung. Das gilt für den gesamten Vertrag mit all seinen Abreden. Sofern bei dem Abschluss eines Vertrages Nebenabreden getroffen werden, die nicht mitbeurkundet werden, sind diese nichtig und da die Nichtigkeit eines Teils eines Vertrages regelmäßig dessen gesamte Nichtigkeit zur Folge hat (siehe §…

Das Gesetz kennt drei Arten von Grundpfandrechten, wobei in der Praxis fast nur die Grundschuld, sehr selten auch die Hypothek eine Relevanz besitzen. Durch die Eintragung eines Grundpfandrechts wird regelmäßig die den Kaufpreis finanzierende Bank abgesichert. Damit dies aber nicht für den Verkäufer gefährlich ist, muss sich die Bank an die im Kaufvertrag enthaltende Sicherungsabrede…

Als Auflassung wird die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie bezeichnet. Eine Auflassungs- oder Eigentumsverschaffungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Verschaffung des Eigentums, sein sog. Anwartschaftsrecht, ab. Eine Vormerkung ist zwar keine Grundbuchsperre, als welche sie oftmals vereinfachend bezeichnet wird. Sie sichert dennoch die Rechtsposition des Vormerkungsberechtigten ab. Denn ohne…

Nach dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages ist der beurkundende Notar verpflichtet, den Vertragsabschluss der Grunderwerbssteuerstelle des zuständigen Finanzamts unter Übersendung einer Kopie des Vertrages anzuzeigen. Die Grunderwerbssteuerstelle sendet jedem Käufer einen Grunderwerbssteuerbescheid zu. Sobald die Grunderwerbssteuer gezahlt ist, wird das Finanzamt dem Notar die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung, d. h. die amtliche Bestätigung über die Zahlung der Grunderwerbssteuer…

In vielen Teilungserklärungen ist vorgesehen, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft der Veräußerung einer Wohnung zustimmen muss. Das Zustimmungserfordernis wird, wenn es besteht,  im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes einer jeden Wohnung vermerkt. In diesem Fall wird der Vertrag erst mit der Erteilung der Zustimmung in grundbuchtauglicher Form rechtswirksam, weshalb das Vorliegen der Zustimmung auch Fälligkeitsvoraussetzung für den…

Wenn ein Grundstück verkauft wird, kann der Stadt/Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach den §§ 24 ff. Baugesetzbuch zustehen. Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz steht der Stadt/Gemeinde zudem ein Vorkaufsrecht nach § 31 Denkmalschutzgesetz NRW zu. Dem Land können auch naturschutzrechtliche Vorkaufsrechte zustehen. Zudem kommen in Sonderfällen spezialgesetzliche Vorkaufsrechte in Betracht. In all diesem Fällen muss der…

Notare sind dazu verpflichtet den sichersten Weg für die Beteiligten zu wählen. Unter mehreren gleichsicheren Möglichkeiten ist zudem der kostengünstigste Weg zu wählen. Da die Abwicklung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto mit zusätzlichen Kosten verbunden ist, wird – jedenfalls im Regelfall – der genauso sichere Weg der Direktzahlung gewählt. Bei der Direktzahlung zahlt die den…

Die Kaufpreiszahlung und der Besitzübergang sollen grundsätzlich ein Zug-um-Zug-Geschäft sein. Der Verkäufer, der das Objekt bereits vor dem Erhalt des Kaufpreises an den Käufer übergibt, erbringt eine ungesicherte Vorleistung, die für ihn mit Risiken verbunden ist. Niemand käme auf den Gedanken bei dem Verkauf eines Autos dieses vor dem Erhalt des Kaufpreises aus der Hand…

Im Ruhrgebiet wurde in der Vergangenheit an vielen Stellen Steinkohle abgebaut, was zu Bergsenkungen geführt hat oder noch führen kann. Wo mit Bergsenkungen zu rechnen ist, weiß der beurkundende Notar regelmäßig nicht. Deshalb werden anlassunabhängig in alle Kaufverträge über Immobilien im Ruhrgebiet Regelungen dazu aufgenommen, ob und ggf. in welchem Umfang in der Vergangenheit bereits…

In einem notariellen Kaufvertrag werden bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen definiert, deren Eintritt der Notar gegenüber den Vertragsbeteiligten feststellt, wenn der Kaufpreis durch ihn fällig gestellt wird. Erst mit dem Eintritt dieser Fälligkeitsvoraussetzungen kann ein für alle Beteiligten risikoloser Übergang der Immobilie erfolgen. Zahlt z. B. der Käufer den Kaufpreis bevor eine Eigentumsverschaffungsvormerkung zu seinen Gunsten in das…

Wer nach deutschem Recht die Ehe miteinander eingeht und keinen anderen Güterstand durch Ehevertrag vereinbart, lebt in der sog. Zugewinngemeinschaft – dem gesetzlichen Güterstand – miteinander. In der Zugewinngemeinschaft behält und hat jeder Ehepartner sein eigenes Vermögen. An einer gemeinsam angeschafften Immobilie erwirbt deshalb jeder Ehepartner seinen eigenen ideellen Anteil, der Teil seines eigenen Vermögens…

Vor der Beurkundung eines so genannten Verbrauchervertrages, d.h. eines Vertrages zwischen einem Verbraucher einerseits und einem Unternehmer andererseits (und zwar unabhängig davon, wer auf welcher Seite steht) sieht das Gesetz zwischen der Übersendung des Entwurfes durch den Notar und der Beurkundung des Vertrages zwingend die Einhaltung einer 14-tägigen Wartefrist vor (§ 17 Abs. 2a Nr….